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1、業(yè)委會有權改裝電梯刷卡機嗎合法嗎

業(yè)委會有權改裝電梯刷卡機嗎合法嗎

原標題：爬上91級臺階才能摸到家門

文/圖 半島記者 李紅梅

70多歲的年紀,家住六層頂加閣,每次進出樓要爬91級臺階……每天,只要一出門,這便是市民紀先生怎么也繞不開的一道難關。尤其是前幾年做過心臟搭橋手術之后,回家路更是難得像爬山。在青島,與紀先生有著相同經(jīng)歷的老人不在少數(shù),給老樓裝電梯,也成了他們最熱切的期望。

回家像爬山

七旬翁無奈想換房

“沒有電梯真是不方便,住在頂樓就跟懸在半空似的?！奔易∈斜眳^(qū)恒苑小區(qū)的紀先生無奈地說。

從恒苑小區(qū)2006年建成交房以來,70多歲的紀先生和老伴已在這里住了十多年。他家是頂層6樓附帶閣樓,當初裝修時把房子隔成了上下兩層相對獨立的空間,打算兒子結婚后兩代人同住,樓上樓下方便照顧。但隨著年齡增大,紀先生上下樓變得越來越吃力,再加上前幾年做過心臟搭橋手術,他每次進出樓走那91級臺階,中途都需要休息兩三次。在得知青島市出臺老樓裝電梯獎補政策后,紀先生和老伴就開始跟鄰居們商量裝電梯的事兒。

紀先生所在單元共12戶,高樓層鄰居尤其是家里有老人的都非常支持,也愿意多出錢裝電梯,但因為一、二樓有兩三戶鄰居擔心電梯擋光、噪聲等問題不同意,裝電梯的事兒就一直拖著。無奈之下,2019年紀先生曾委托中介賣房,想換套帶電梯的房子養(yǎng)老,但最終還是沒舍得賣。“在這里住時間久了,也有感情了,要是能裝上電梯,就不用換房子了。”紀先生心里始終盼著事情出現(xiàn)轉機。

同樣的難題也出現(xiàn)在2002年建成的嶗山區(qū)麗海花園小區(qū)。該小區(qū)74歲的孫先生住在一棟多層樓的7樓,所在單元60歲以上老人有好幾位。比他年長兩歲的鄰居鐘先生每次拖著拉桿車出門買菜,回來都需要和老伴一起把車子連推帶抬地拽上樓,回到家都是筋疲力盡,半天緩不過來。老人們都希望有生之年能圓一個乘電梯上下樓的夢,但樓下有兩家始終不同意。

老樓裝電梯是一項重要的民生工程。2016年12月,青島市在山東省率先出臺既有住宅加裝電梯試點方案,其中明確,加裝電梯應經(jīng)擬加裝電梯所在單元的全體業(yè)主同意。然而,在實際操作中,“百分之百同意”的條件難住了不少想給老樓加裝電梯的居民。

“要求本單元業(yè)主百分之百同意才能裝電梯,這個條件太苛刻了,很難滿足!”恒苑小區(qū)業(yè)主紀先生感慨,利民惠民的好政策要落實到位,其他城市要求本單元三分之二以上的業(yè)主同意就可以加裝電梯,讓少數(shù)服從多數(shù),青島是不是可以借鑒一下?

一個不能少

“百分百同意”難上難

在4月30日的“市人大代表履職在線”活動中,家住市南區(qū)汕頭路1號的林女士向接聽半島熱線的人大代表反映,該小區(qū)1999年開始入住,多為8層高的老住宅樓,目前,其所在單元只有一戶居民不同意裝電梯,由于達不到“本單元業(yè)主百分之百同意”的政策要求,導致該樓絕大多數(shù)居民安裝電梯的訴求無法落實。林女士認為,青島市老樓加裝電梯政策應該進一步完善修改,以保障大多數(shù)居民的權益。

2000年左右建成的芝泉山莊小區(qū),居民老年人較多,加裝電梯成為普遍需求?！澳壳坝衅甙藯潣翘幱谡髑笠庖?、簽字確認階段,個別居民由于種種原因不同意加裝電梯,難以達到業(yè)主百分之百同意的要求?！本用顸S先生說,無奈之下,業(yè)主懇請街道辦事處及社區(qū)居委會出面進行溝通。接到居民訴求后,仰口路社區(qū)居委會出面召集相關居民開會協(xié)商,但目前仍未達成一致意見。

“居民不同意加裝電梯的原因有多種,有的低層居民擔心擋光,還有的4樓居民不同意。我們會盡量協(xié)調,讓居民坐下來協(xié)商,找出利益平衡點,但也不好強迫誰?！笔心蠀^(qū)仰口路社區(qū)居委會辛主任告訴半島記者,鄰里之間的矛盾最終還是要以情感人。

“老樓裝電梯并不是普惠性政策,而是政府為解決老齡化帶來的問題、改善百姓居住條件、提升生活品質,探索提出的創(chuàng)新舉措?！鼻鄭u市住建局勘察設計處工作人員表示,全國各地推進老樓裝電梯的基本原則均為“政府扶持+居民自治”,目前青島市的運作模式為市級層面制定政策、區(qū)級層面具體實施、街道和社區(qū)層面參與協(xié)商、居民開展自治。

老樓加裝電梯雖是居民自治項目,政府不能強制干預,但有時仍需推一把。2019年5月,青島市住建局等4部門制定了《青島市既有住宅加裝電梯辦理指南》,明確“業(yè)主之間對增設電梯存有異議的,可由所在街道辦事處召開協(xié)調會議進行協(xié)商并達成一致意見”。今年2月,青島市住建局等7部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步推進既有住宅加裝電梯工作的通知》,其中明確“要充分發(fā)揮好人民調解委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、房屋產(chǎn)權單位、電梯公司、施工單位、熱心居民的作用,將加裝電梯工作納入老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌謀劃”。

不過,半島記者采訪中發(fā)現(xiàn),老樓加裝電梯最著急的是住在高樓層的居民,一些小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)、社區(qū)居委會及街道辦并不會主動牽頭推進,即便是應業(yè)主要求介入,也經(jīng)常礙于各種利益糾紛,不愿意出面協(xié)調,導致急切盼望加裝電梯的居民孤立無援,將不能加裝電梯的怨氣發(fā)泄在不同意的鄰居身上,激化了鄰里之間的矛盾。

心有力不足

投資巨大錢從哪里來

資金問題也是阻礙老樓加裝電梯的一大因素。一位電梯公司人士透露,不少居民前期加裝電梯的熱情高漲,但談到出資便“瞬間降溫”。

在前期協(xié)商過程中,大多數(shù)業(yè)主最關心也最糾結的是“究竟要出多少錢”?據(jù)了解,一部載重約650公斤的普通國產(chǎn)民用電梯市場價約30萬元,加上建造費、檢驗費等,總投入50萬～60萬元,這還不包括日后使用和維保費用。

2016年12月出臺的《青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案》規(guī)定,加裝電梯的資金來源主要包括:業(yè)主自籌資金、所涉及房屋分戶賬中的專項維修資金、財政補助資金和社會投資等。

雖然按現(xiàn)行政策,每加裝1臺電梯,市、區(qū)兩級財政共獎補20萬元,約占加裝電梯總造價的40%。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn),對大多數(shù)老樓居民來說,加裝電梯扣除財政獎補20萬元,剩下的六成資金由業(yè)主自籌依然相當困難。

“市北區(qū)老樓很多,大約占全市75%以上,但很多退休工人收入比較低,還擔心養(yǎng)老、醫(yī)療等問題,出上萬元加裝電梯,對他們來說是個很重的負擔?！笔斜背枪芫止檬聵I(yè)科徐科長說,由于種種原因,目前市北區(qū)僅有一部加裝電梯交付使用。

對此,麗?；▓@業(yè)主孫先生建議:“能不能采用北京那種方案,先給老樓加裝電梯,居民乘坐電梯時每次打卡交錢,慢慢收回成本?”

對70多歲的許明岐而言,通往單元平臺的68級臺階不再是座難以逾越的“山”,這得益于兩年前小區(qū)加裝的電梯。2018年6月,市南區(qū)如意小區(qū)居民“喜提”青島市首部加裝電梯,至今運行良好。看到80多歲的老鄰居乘電梯下樓買菜,當初牽頭加裝電梯的許明岐開心地說:“鄰居們滿意就好!”

乘梯刷卡變刷臉

“份子錢”兩年沒花完

半島記者近日回訪發(fā)現(xiàn),如意小區(qū)電梯候梯廳設置的門禁系統(tǒng),已從最初的刷卡升級成刷臉?！霸瓉淼乃⒖ㄔO備不太安全,一些人花幾塊錢買個萬能卡就能蒙混過關,加大了電梯使用頻率和負荷?！痹S明岐說,小區(qū)電梯堅持“誰出資誰受益”,去年8月花5000多元購置了刷臉設備,出資安裝電梯的居民只需識別面部,就可以輕松使用電梯。

“雖然電梯載重800公斤,但鄰居們都很愛惜,搬運大件或比較重的物品時盡量不乘電梯?！痹S明岐說,如意小區(qū)是老小區(qū),沒有物業(yè),日常公共秩序全靠居民自覺維護。同時,承建方每隔半個月會派人來維護保養(yǎng),并認真填寫報告書,由業(yè)主代表簽字確認后存檔保管,以便年檢。

如意小區(qū)2000年建成,4棟樓全部位于約15米高的網(wǎng)點平臺上,即便一樓居民,進出也得走68級臺階才能上下平臺。2016年10月,小區(qū)居民開始考慮加裝電梯事宜。同年12月,青島市開展既有住宅加裝電梯試點,如意小區(qū)搭上了政策“頭班車”。隨后,小區(qū)熱心居民成立電梯加裝籌備組,僅用1個月就完成民意調查,4個樓座業(yè)主全部簽字同意,并平攤電梯費用。因為不管住在幾樓都要先上平臺才能回家,電梯直達平臺,不存在不同樓層受益不均的情況。

現(xiàn)場勘察階段,電梯公司預算加裝費約60萬元,如意小區(qū)按每戶7000元標準預交資金,完工后再根據(jù)實際支出多退少補。許明岐在銀行開了專用賬戶,及時向業(yè)主公開費用使用情況。待市區(qū)兩級財政獎補資金各10萬元全部到位后,小區(qū)71戶出資業(yè)主每戶實際只需分攤5000多元加裝費,退錢的時候每戶還留了200元作為電梯專用款。

“電梯一年免費維保期過后,后續(xù)維保費用一年五六千元,通過電梯廣告位折抵,我們只需要承擔每年2000多元電費?！痹S明岐說,前期大家裝電梯時預留的錢至今還沒花完。

老樓裝梯身價漲

鄰樓跟進“好事成雙”

“我們從2017年下半年就開始商議裝電梯,看報道說如意小區(qū)已經(jīng)裝上了,更沉不住氣了?！蹦杲哐念U景園小區(qū)3號樓1單元加裝電梯牽頭人徐女士說道。如意小區(qū)加裝電梯成功交付使用,也為其他想要加裝電梯的老樓業(yè)主提供了參考范例。

嶗山區(qū)頤景園小區(qū)建成于2001年,3號樓1單元一樓是商業(yè)網(wǎng)點,二樓往上共有10戶居民。住在頂樓的徐女士是樓里年齡最大的,加裝電梯的需求也最迫切,作為牽頭人,她沒少費心。“我們都是老鄰居了,大家互相之間的關系也很和睦,前期征集意見并沒有遇到特別大的阻力,尤其是一樓網(wǎng)點沒有提反對意見?！毙炫空f,一些低樓層或者年輕的住戶也對加裝電梯非常支持,因為誰都有老的時候。

不同于如意小區(qū)居民平攤費用的“平臺電梯”,頤景園小區(qū)3號樓1單元的這部電梯是青島市首部典型的“單元電梯”,由三樓至六樓的8戶業(yè)主出資56萬元加裝。由于不同樓層居民的受益程度不同,該單元業(yè)主經(jīng)過集體協(xié)商,確定電梯加裝及后期維保費用分攤比例,一、二樓不用出資,三樓設定出資系數(shù)為1,每升高1層,系數(shù)增加0.4。

“我住6樓,出資系數(shù)為2.2,需要分攤9萬多元,扣除市區(qū)兩級獎補,我家實際分攤6萬多元?！毙炫空f,比起每天爬樓梯的痛苦,花這些錢裝電梯很值,“我們現(xiàn)在上下樓比以前方便多了,生活更舒適,房子也升值了!”

可喜的是,在3號樓1單元的示范帶動下,頤景園其他樓座的不少住戶也有意加裝電梯。目前,緊鄰的4號樓2單元加裝電梯已完成安裝調試,5月中下旬將交付使用。

告別懸空生活回家一鍵直達

居民社區(qū)齊動員

鄰里共享電梯“甜頭”

在了解青島市對于老樓加裝電梯的相關政策后,市北區(qū)伊春路25號樓的幾位熱心居民,也組建了“加裝電梯自治管理小組”,每周召開一次溝通會,群策群力推進加裝電梯事宜。

建于上世紀八九十年代的伊春路25號樓,樓高8層,共有32戶居民,其中60歲以上老年人18戶,殘疾人3戶,居民加裝電梯的需求十分強烈。在前期破解“本單元業(yè)主百分之百同意”這一難題時,該樓“自治小組”成員通過敲門走訪、電話問詢、發(fā)放征求意見表等形式,先后收集意見建議10余條,經(jīng)反復溝通交流,30戶居民同意加裝電梯,僅有兩戶居民因房屋閑置、常年出租而拒絕加裝電梯。對此,伊春路社區(qū)第四網(wǎng)格黨支部書記薛玉瓚及時介入,先后30余次聯(lián)系兩戶業(yè)主,講透利好政策,消除疑問顧慮,并發(fā)動老鄰居“敲邊鼓”講感情,最終全樓居民就加裝電梯達成一致。

為商定電梯選址、費用分攤、后期維護等細節(jié),居民們還建立了交流微信群,集思廣益,并確定居民自籌資金38萬元安裝電梯,后續(xù)按照每月0.4元/平方米的價格繳納電梯管理費,實現(xiàn)電梯維護保養(yǎng)、電費等收支平衡。

目前,伊春路25號樓電梯安裝施工正在收尾。“等5月中下旬完成使用登記和項目驗收就可以交付了,居民很快就能嘗到加裝電梯的甜頭。”電梯承建方業(yè)務部經(jīng)理劉力超說道。

住戶出資沒兩成

11棟樓裝了42部電梯

老樓裝電梯是一項復雜的系統(tǒng)工程,目前各地推行過程中很難實現(xiàn)規(guī)?；?。因此,2019年12月,金水源小區(qū)11棟多層住宅樓加裝的42部電梯同時啟用,李滄區(qū)一舉成為全市加裝電梯數(shù)量最多的區(qū),引發(fā)廣泛關注。

金水源小區(qū)是上流佳苑社區(qū)舊村改造回遷安置小區(qū),2011年正式回遷,11棟多層住宅樓共有居民482戶,其中三分之一是老年人,樓層偏高的老年人出行非常不便。2019年上半年,社區(qū)把多層住宅樓加裝電梯作為重點突破事項。

“社區(qū)發(fā)動黨員全覆蓋走訪482戶居民,宣傳電梯加裝政策,解釋施工影響等問題,先后兩次發(fā)放問卷進行民意調查,組織居民召開民主議事會。最終,482戶居民一致通過。”上流佳苑社區(qū)黨委書記李存業(yè)說,短短5天就實現(xiàn)了民意調查覆蓋率、居民表決同意率、繳費率3個100%。

根據(jù)工程預算,每部電梯加裝總成本約50萬元,為減輕居民負擔,政府補貼、集體經(jīng)濟承擔了每部電梯成本的81%,居民只需承擔加裝電梯費用的19%。具體而言,給一樓每戶補貼3000元,補助后二樓至六樓只需按比例承擔4300元～14000元。

“社區(qū)在綜合考慮樓層格局和居民需求后,選擇了比玻璃外墻更易清洗、不易損壞,但工序復雜、成本較高的全封閉樣式仿磚外墻電梯,并增設保溫層,確保加裝電梯后達到樓棟保暖和降低噪音的最佳效果?！鄙狭骷言飞鐓^(qū)居委會主任臧文娟說,電梯的后續(xù)管理運營和維保由物業(yè)公司負責,確保居民沒有后顧之憂。

[來源：半島都市報編輯：亞麥]

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